Votre relation avec votre agent immobilier ou agente immobilière n’est pas sans rappeler une amourette d’été : c’est bref, c’est intense et ça change une vie. Mais en un claquement de doigts, c’est terminé. Voici comment trouver la bonne personne pour vous épauler.
Où chercher un.e agent.e?
Le bouche-à-oreille est souvent le meilleur point de départ. Demandez à vos ami.e.s qui ont eu une bonne expérience de vous recommander quelqu’un. Sinon, allez en ligne pour parcourir les fiches descriptives de quelques propriétés qui vous plaisent et communiquez avec l’agent.e responsable, surtout si vous voyez son nom apparaître à plusieurs endroits. La plupart ont des domaines de spécialisation (fourchettes de prix, quartiers, types de résidences). « Cherchez les agent.e.s qui sont actifs dans ce créneau, qui ont des propriétés à vendre ou qui en ont vendu récemment », suggère Khalil Ebrahim, agent immobilier d’expérience et courtier principal chez Pine Financial, la société torontoise avec laquelle Wealthsimple s’est récemment associée pour offrir des prêts hypothécaires (en anglais seulement).
Quelles questions faut-il poser à votre agent.e?
Il ne faut pas prendre à la légère le choix de la personne qui fera un travail aussi important pour vous. Faites passer des entrevues à plusieurs candidat.e.s et posez beaucoup de questions. Il y a deux choses cruciales à savoir : les conditions d’exclusivité et le montant de la commission.
Quelles sont les conditions d’exclusivité? Les bons agents voudront fixer une période d’exclusivité pour trouver votre maison. Si vous achetez une maison durant cette période (même si vous l’avez trouvée vous-même et que l’agent.e n’y a jamais mis les pieds), l’agent.e touche une commission.
Cette période peut être d’une semaine, de trois mois ou de six mois, selon l’urgence de votre situation. La plupart des agents préfèrent une période de trois mois ou plus, mais si vous avez fait beaucoup de recherches pour acheter de façon avisée, vous pouvez offrir l’exclusivité pendant aussi peu qu’une semaine. Pourquoi? Disons que vous avez déjà trouvé cinq propriétés que vous voulez visiter. M. Ebrahim dit : « Vous pourriez proposer une entente de sept jours si vous pouvez visiter ces propriétés durant la fin de semaine prochaine. Les meilleurs agents ne s’y opposeront pas. Ils savent que ces sept jours seront suffisants pour prouver leur valeur. »
À combien s’élève votre commission?
Le pourcentage de la commission (généralement entre 3 % et 7 %) est fixé par la partie vendeuse et son agent.e lors de la mise en vente. (Ce pourcentage pourrait changer, si le règlement récent d’un recours collectif contre les frais de courtage aux États-Unis finit par avoir un effet domino ici.) Dans la plupart des cas, l’agent.e de la partie acheteuse obtient la moitié de cette commission. Vous avez donc peu de marge de manœuvre pour négocier, mais ça vaut la peine d’essayer. Si l’agent.e de la partie vendeuse propose de toucher seulement 2 % du prix de vente (au lieu de 5 %), votre agent.e à vous pourrait être mécontent.e de voir sa part être réduite à seulement 1 % et exiger que vous compensiez la différence. Par contre, si l’agent.e de la partie vendeuse réussit à négocier une commission de 10 %, vous voudrez peut-être que votre agent.e vous redonne sa part additionnelle de 2 %.
Le plus difficile, c’est que vous ne connaîtrez pas le pourcentage demandé par l’agent.e de la partie vendeuse jusqu’à ce que vous fassiez une offre d’achat. À ce stade, il n’y a plus grand-chose à faire. « L’acheteur n’a aucune idée de la commission que le vendeur paie à son agent.e, explique M. Ebrahim. Cette information n’est pas publiée. » Voilà pourquoi il est important de vous entendre d’avance avec votre agent.e sur ces questions. Votre entente doit indiquer le pourcentage de base s’appliquant aux services de l’agent.e et ce qui se produira si la commission est plus ou moins élevée.
Enfin, entendez-vous par écrit avec l’agent.e au sujet de la commission et de la période d’exclusivité. Les bons agents tiennent à sceller votre relation par écrit et vous proposer de signer une entente de services.
Quel est le plus important atout d’un.e agent.e?
Votre agent.e doit posséder un atout crucial qui peut être difficile à évaluer lors d’une entrevue : son réseau. Les personnes que l’agent.e connaît et la rapidité avec laquelle on lui apprend qu’il y a de nouvelles propriétés à vendre (ou sur le point de l’être) peuvent faire toute la différence entre réussir à acheter la maison de vos rêves ou la voir vous filer entre les doigts. Les maisons s’envolent très vite, tant dans les grands marchés en ébullition que dans les petits quartiers très recherchés, et ce, parfois même avant d’être annoncées. Appelées « contrats cachés », ces ventes s’effectuent à l’intérieur du réseau des agents immobiliers. Si votre agent.e n’en fait pas partie, vous n’aurez pas la moindre chance.
À quoi vous attendre d’un.e agent.e?
Selon M. Ebrahim, les visites libres sont votre première occasion de voir votre agent.e en action. Les maisons peuvent être mises en valeur de manière à détourner le regard des taches au plafond, des fissures au mur ou des planchers abîmés. Les bons agents peuvent vous mettre en garde si une maison paraît mieux qu’elle ne l’est vraiment. Votre agent.e pourrait aussi dénicher une aubaine et entrer en contact avec son homologue de la partie vendeuse, avant même que vous visitiez la maison, ce qui vous donnerait une longueur d’avance appréciable pour faire une offre d’achat. L’agent.e pourra aussi se servir de son vaste réseau (avocats spécialisés en droit immobilier, inspecteurs résidentiels, courtiers en hypothèques) pour vous aider à franchir d’autres étapes du processus. Mais surtout, un.e bon.ne agent.e s’assurera que vous ne perdiez pas de vue vos objectifs, par exemple en vous laissant convaincre qu’une allée de quilles au sous-sol vaut mieux qu’une seconde salle de bains.
Quel est le rôle d’un.e agent.e pour obtenir un bon prix?
Un.e agent.e ne peut pas vous dire quelle est la meilleure offre à faire, mais peut vous donner une idée générale du marché – s’il est raisonnable de faire une offre inférieure au prix demandé ou s’il vaudrait mieux bonifier (ou réduire) votre offre finale. L’agent.e peut aussi trouver des solutions originales pour vous faire économiser un peu d’argent. Par exemple, si la personne qui vend ne veut pas céder sur son prix, elle acceptera peut-être de payer une partie des frais de clôture.
Une dernière question cruciale : vous entendez-vous bien avec l’agent.e?
Beaucoup de gens ne se posent pas la question. M. Ebrahim souligne ceci : « Vous allez travailler de très près avec cette personne. Vous irez un peu partout en ville avec elle pour visiter des maisons vides, peut-être même dans la même voiture. » Selon lui, l’affinité personnelle « pèse énormément dans la balance ». Voici quelques questions à vous poser : La personne explique-t-elle bien les choses ou tourne-t-elle autour du pot? Fait-elle attention à ne pas prendre trop de votre temps ou vous inonde-t-elle de détails inutiles? Est-elle ferme et en confiance ou est-elle carrément insistante? Prenez note des réponses de chacun des candidats potentiels. Est-ce que l’agent.e a du personnel de soutien? Si oui, cette personne fait-elle rapidement des suivis? Est-ce que votre agent.e semble aussi intéressé.e par votre projet d’achat que vous?
