Comment choisir un prêt hypothécaire

Il est important de bien comprendre les termes que vous verrez et toute leur importance afin de pouvoir choisir le bon prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe reste le même pendant toute sa durée. Si le taux est de 4 % le premier jour, il ne changera pas jusqu’au dernier jour. Votre paiement mensuel sera donc toujours le même.

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable varie selon le marché. Votre taux dépend du taux préférentiel de l’institution prêteuse, lequel est basé sur le taux directeur de la Banque du Canada, ajusté d’un certain pourcentage. (Le taux varie selon le montant de la mise de fonds et si vous occuperez la maison.) Chaque fois que le taux de la Banque du Canada augmente ou baisse, ce qui peut se produire à huit moments dans l’année, le taux d’intérêt de votre prêt en fait de même.

Question de compliquer encore plus les choses, certains prêts hypothécaires à taux variable sont assortis de paiements fixes. Si les taux d’intérêt augmentent, vous payez la même somme, mais une plus grande partie de votre paiement sert à payer les intérêts, plutôt qu’à rembourser le capital. Il vous faudra donc plus de temps pour rembourser votre prêt. Pour toutes les autres hypothèques à taux variable, le montant du paiement augmente pour tenir compte des intérêts additionnels.

D’habitude, les prêts à taux fixe sont assortis de taux plus élevés que ceux à taux variable, mais il y a des exceptions.

Le choix de l’une des deux options dépend surtout de votre tolérance au risque. Un taux fixe est un choix prudent, surtout si votre budget est serré et que vous ne pouvez pas vous permettre de surprises. C’est un choix intelligent si vous faites une demande de prêt hypothécaire lorsque les taux d’intérêt sont relativement bas, car vous pouvez garantir votre taux pendant toute la durée du prêt. Un taux variable est plus risqué, mais si vous demandez un prêt lorsque les taux sont élevés, vous pourrez profiter d’une éventuelle baisse de ceux-ci.

Prêt hypothécaire ouvert ou fermé

Les prêts hypothécaires ouverts sont très rares. Ils ne vous conviennent probablement pas, mais vous voudrez peut-être quand même savoir ce que signifie le terme. Ces prêts ont des taux d’intérêt plus élevés (d’habitude, de 3 % à 4 % de plus que les prêts fermés), mais peuvent être remboursés par anticipation ou refinancés sans pénalité. Les prêts ouverts sont utiles comme solution à court terme dans certaines situations, comme dans le cas où la personne ayant acheté voit son prêt arriver à échéance et attend de vendre sa maison. 

Il y a ensuite les prêts hypothécaires fermés. C’est le type d’hypothèque que vous voudrez probablement obtenir. Si vous voulez rembourser un prêt fermé plus tôt en un seul versement, cela peut vous coûter très cher, mais il y a deux bonnes nouvelles :

1. Il y a peu de raisons qui vous motiveraient à rembourser un prêt hypothécaire fermé en un seul versement. Si vous achetez une autre maison, vous pouvez normalement transférer le prêt sur la nouvelle maison s’il n’est pas échu.

2. Il est possible de rembourser d’avance le capital de votre prêt. Vous ne pouvez simplement pas le faire d’un seul coup. Presque tous les prêts hypothécaires fermés vous permettent de payer une partie de votre solde par anticipation. Cette partie s’élève normalement à 20 % par année, mais peut varier selon votre prêt.

Durée du prêt hypothécaire

La durée est la période de validité de l’entente avec votre prêteur, y compris le taux d’intérêt et les modalités de paiement. La plupart des hypothèques au Canada ont des durées de trois ou cinq ans (mais de plus en plus de prêteurs offrent des durées de sept et dix ans). Le taux est normalement moins élevé si on choisit une durée de cinq ans plutôt que de trois ans.

Si les taux sont élevés quand vous demandez votre prêt hypothécaire, il serait sage de choisir une durée de trois ans, dans l’espoir que la conjoncture s’améliore d’ici au renouvellement. Par contre, une durée plus longue offre une meilleure protection contre l’inflation. Ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que personne ne peut prédire l’avenir. Prenez votre décision selon votre tolérance au risque et vos revenus, et pas en consultant une boule de cristal.

Calendrier d’amortissement

Le calendrier d’amortissement est le temps qu’il vous faudra pour rembourser le prêt à la banque, selon vos conditions actuelles. Au Canada, le calendrier d’amortissement est généralement sur 25 ans, mais peut changer chaque fois que le prêt est renouvelé. Une plus longue période d’amortissement fait diminuer le montant de vos paiements, mais il vous faudra plus de temps pour rembourser le prêt.

En général, vos paiements hypothécaires servent d’abord à payer les intérêts, et seule une petite partie sert à rembourser le solde du prêt (appelé le capital). Mais plus vous réduisez la période d’amortissement, plus vos paiements serviront à rembourser le capital plutôt qu’à payer seulement les intérêts.

Quand, comment et pourquoi comparer les offres?

Que vous cherchiez à obtenir votre première hypothèque ou votre troisième renouvellement, n’oubliez pas que les prêteurs hypothécaires sont des entreprises qui se livrent concurrence. Ils veulent faire de l’argent grâce à vous et sont souvent prêts à abaisser leur taux pour y parvenir. Mais ils ne fléchiront pas si facilement. Vous devrez leur donner une raison de le faire.

Tout d’abord, vérifiez vos options. Parlez à autant d’institutions que possible (un courtier hypothécaire non affilié à une banque vous permet de le faire rapidement). Demandez des offres et n'hésitez pas à mentionner ces offres aux autres pour les faire bouger. Et préparez-vous à devoir faire quelques petites courbettes. Par exemple, beaucoup de banques réduiront leur taux d’environ un huitième de point simplement si vous ouvrez un compte bancaire.

Si vous renouvelez votre prêt, ne tombez pas dans le piège de la facilité. À l’échéance de leur prêt, la plupart des gens le renouvellent auprès de la même institution financière. C’est compréhensible. Vous connaissez déjà l’institution; c’est un choix sûr et beaucoup moins compliqué. C’est bien de ne pas avoir à se soucier de remplir plein de paperasse pour obtenir une hypothèque ailleurs. Les gens pensent aussi qu’ils auront un meilleur taux hypothécaire s’ils sont des clients fidèles, mais ce n’est généralement pas le cas.

Le premier taux qu’on vous offre est souvent beaucoup trop élevé. Dans le secteur bancaire, on dit que ce taux est un « attrape-nigaud ». On présume que certaines personnes ne se renseigneront pas et se contenteront d’accepter le taux offert. C’est vrai surtout au moment du renouvellement, lorsque votre hésitation à changer de prêteur peut inciter la banque à vous saigner.

Voilà pourquoi il faut toujours recommencer du début. Vérifiez d’abord vos options. Si vous recevez une meilleure offre, parlez-en à votre banque. En négociant avec votre prêteur au moment du renouvellement, vous pouvez faire baisser le taux d’intérêt d’environ 0,25 %. C’est beaucoup d’argent, même sur un prêt de seulement trois ans.